Pusat-pusat kota seperti Jakarta saat ini sangat padat baik sebagai pusat pemerintahan, kawasan kegiatan bisnis, industri, jasa maupun pergudangan. Sehingga perlu adanya pergeseran lahan seperti yang direncanakan oleh pemerintah untuk memindahkan ibu kota ke wilayah Nusantara. Hal ini mengakibatkan pembangunan perkotaan dan alih fungsi lahan yang masih kosong.

Seperti diketahui, lahan kosong di kawasan pinggiran kota diubah menjadi pusat perdagangan, perumahan, dan fasilitas pendukung pembangunan perkotaan. Konversi lahan ini dimaksudkan untuk mencapai tujuan fisik, ekonomi dan sosial.

Dengan pengembangan kawasan pinggiran kota diharapkan dapat mendorong peningkatan dan perkembangan kota. Pada dasarnya ada 3 teori yang mendasari bagaimana suatu kota dapat berkembang menjadi lebih besar dan kompleks, antara lain:

Teori Konsentris

Teori konsentris diciptakan oleh Ernest W Burgess. Ia menilai, sebuah kota akan memanfaatkan lahan yang ada untuk permukiman membentuk lingkaran yang terdiri dari 6 lapisan konsentris. Keenam zona tersebut adalah:

Kawasan pusat kegiatan, kawasan ini biasa disebut sebagai “kota asal”. Kawasan ini ditandai dengan banyaknya gedung pencakar langit, pertokoan, perkantoran, bank, dan berbagai fasilitas umum yang lengkap.
Zona peralihan, kawasan ini biasanya diisi dengan pabrik-pabrik industri manufaktur dan kawasan pemukiman bagi masyarakat berpenghasilan tinggi. Penggunaan lahan di zona ini biasanya campuran artinya digunakan untuk gudang, parkir, perumahan untuk disewakan, dan banyak daerah kumuh.
Kawasan pemukiman merupakan kawasan yang biasanya dihuni oleh penduduk berpenghasilan rendah yang ditandai dengan adanya rumah susun yang dihuni oleh keluarga besar dan sebagian dihuni oleh masyarakat yang bekerja sebagai buruh atau pegawai kelas bawah.
Kawasan yang didiami oleh masyarakat berpenghasilan tinggi, kawasan ini biasanya dicirikan dengan adanya kawasan elit dan banyaknya rumah dengan pekarangan yang sangat luas. Biasanya penduduk di kawasan ini adalah pejabat, eksekutif, pengusaha besar, dan pejabat tinggi.
Rural Urban Fringe Area, kawasan ini biasanya ditandai dengan pinggiran kota dan banyak dihuni oleh para komuter atau orang yang bekerja di kota tetapi tinggal di pinggiran kota.

Baca juga: Apa Saja Tahapan Pembangunan Kota?

Teori Sektoral

Teori ini dikemukakan oleh Homer Hoyt yang berpendapat bahwa suatu kota cenderung berkembang mengikuti sektor-sektor tertentu. Pusat kawasan kegiatan berada di pusat kota, namun pola penggunaan lahan lain ada dan berkembang mengikuti sektor-sektor tertentu seperti slice of cake. Ada 5 bidang dalam teori ini, yaitu:

Pusat kegiatan terdiri dari gedung, perkantoran, dan berbagai fasilitas umum lainnya.
Zona peralihan merupakan kawasan yang berisi klaster industri ringan, manufaktur, atau perdagangan.
Zona pemukiman kelas rendah adalah kawasan yang terdapat sektor murbwisma atau masyarakat kelas menengah.
Zona pemukiman kelas atas adalah kawasan yang dipenuhi oleh masyarakat berpenghasilan tinggi atau kelas atas.

Teori Inti Ganda

Teori ini dikembangkan oleh CD Harris dan EL Ullman pada tahun 1949. Teori ini menganggap bahwa penggunaan lahan di perkotaan tidak sesederhana teori lainnya. Hal ini dikarenakan kota tersebut memiliki tempat-tempat tertentu yang dapat menjadi inti kota atau tempat tumbuhnya kota-kota baru. Ada 7 area dalam teori ini, yaitu: